Saturday, 16 Nov 2019
Cập nhật luật thuế và kế toán

Kế toán thuế TNDN hoạt động kinh doanh Bất Động Sản

Xác định thu nhập tính thuế và thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản? Quy định về thuế TNDN của hoạt động kinh doanh chuyển nhượng Bất Động Sản? Hướng dẫn Khai thuế TNDN cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản?

 

Thời hạn kế khai thuế & mẫu biểu kê khai

***Căn cứ:

– Tiết d, Khoản 3, Điều 10 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 quy định về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh

– Điều 12 Thông tư 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4,Điều 16 Thông tư 151/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính và Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014) của Chính phủ quy định về khai thuế thu nhập doanh nghiệp

–>Theo đó:

+ Khai thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế TNDN…

b) Khai thuế TNDN theo từng lần phát sinh: Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế TNDN tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản. Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản.

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế là ngày thứ 10 (mười) kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền chuẩn y việc chuyển nhượng vốn, hoặc ngày thứ 10 (mười) kể từ ngày các bên thỏa thuận chuyển nhượng vốn tại hợp đồng chuyển nhượng vốn đối với trường hợp không phải chuẩn y việc chuyển nhượng vốn.

– Hồ sơ khai thuế TNDN theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo Mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư 151/2014/TT-BTC

c) Đối với doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện nộp thuế TNDN tạm tính hàng quý theo quy định. Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản.

= > Kết thúc năm tính thuế, doanh nghiệp làm thủ tục quyết toán thuế TNDN cho toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã tạm nộp thuế TNDN theo quý hoặc theo từng lần phát sinh.

Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng

– Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp về chuyển nhượng (theo Mẫu số: 02/TNDN (Ban hành kèm theo Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính);

– Bản chụp hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bằng tiếng nước ngoài phải dịch ra tiếng Việt các nội dung chủ yếu: Bên chuyển nhượng; bên nhận chuyển nhượng; thời gian chuyển nhượng; nội dung chuyển nhượng; quyền và nghĩa vụ của từng bên; giá trị của hợp đồng; thời hạn, phương thức, đồng tiền thanh toán.

– Chứng từ gốc của các khoản chi phí: hóa đơn chứng từ chứng minh khoản mua vào của hoạt động này

– Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế: tại cơ quan thuế nơi doanh nghiệp của tổ chức, cá nhân đăng ký nộp thuế.”

 

ghi hóa đơn hàng hóa thanh toán san phẩm

 

 Xác định thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất sộng sản

– Căn cứ Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014, Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính.

+ Tại Điều 2. Sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 4, Thông tư số 78/2014/TT-BTC như sau:

“2. Thu nhập chịu thuế:

– Thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế xác định như sau:

Thu nhập chịu thuế=Doanh thu-Chi phí được trừ+Các khoản thu nhập khác

…Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư; chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%)

– Quyết toán thuế TNDN năm: Phụ lục 03-5/TNDN: Thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (ban hành kèm theo Thông tư số 151/2014/TT-BTC).

– Doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có các hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư (trừ dự án thăm dò, khai thác khoáng sản) nếu bị lỗ thì số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác quy định tại Điều 7 Thông tư số 78/2014/TT-BTC), sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục được chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ theo quy định…”

– Trường hợp số thuế đã tạm nộp trong năm thấp hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế TNDN thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách Nhà nước.

– Trường hợp số thuế đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thì được trừ (-) số thuế nộp thừa vào số thuế TNDN còn thiếu của hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào số thuế TNDN phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn thuế theo quy định.

– Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 01/01/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về thuế TNDN”.

= > Như vậy: Trường hợp trong kỳ tính thuế có hoạt động chuyển nhượng bất động sản

+ Lãi Chuyển nhượng bất động sản > 0 & KQKD chính lãi > 0 Thiếu nộp thêm, thừa bù trừ

+ Lãi Chuyển nhượng bất động sản > 0 & KQKD chính lỗ < 0 KHÔNG được bù trừ vào lỗ của KQKD chính

+ Lỗ Chuyển nhượng bất động sản < 0 & KQKD chính lãi > 0 bù trừ với lãi của KQKD chính

– Bù trừ lỗ: Được chuyển lỗ sang các năm sau và thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm (Căn cứ: Điều 9 của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 & Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/06/2015)

– Bù trừ Lãi: Thiếu nộp thêm, thừa bù trừ với số đã tạm nộp

 

Ví dụ: Năm 2018, Công Ty TNHH Xây Dựng Môi Trường Miền Nam có hoạt động chuyển nhượng bất động sản:

Chi phí mua Office House: 1.274.161.040 đ từ chủ đầu tư: Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Kinh Doanh Địa ốc Hưng Thịnh

– Tháng 6/2018 công ty chuyển nhượng bán Office House cho ông Chu đình Xinh: 1.280.000.000

– Lãi từ hoạt động chuyển nhượng = 1.280.000.000 – 1.274.161.040 = 5.838.960

++ Trường hợp 01: Lãi hoạt động chuyển nhượng & Lãi hoạt động kinh doanh

– Doanh nghiệp kê khai và tạm nộp thuế Mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư 151/2014/TT-BTC = 5.838.960 x 20%= 1.167.792đ

– Thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh chính thi công xây lắp lãi 10.000.000 x 20% = 2.000.000 đ

– Tổng số thuế phải nộp = 5.838.960 + 2.000.000 = 7.838.960đ

++ Trường hợp 02: Lỗ hoạt động chuyển nhượng & Lãi hoạt động kinh doanh

– Doanh nghiệp kê khai và tạm nộp thuế Mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư 151/2014/TT-BTC = – 5.838.960 đ

– Thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh chính thi công xây lắp lãi 10.000.000 công ty được bù trừ số lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với hoạt động sản xuất kinh doanh chính

– Tổng số thuế phải nộp = 10.000.000 – 5.838.960 = 4.161.040 x 20%= 832.208 đ

++ Trường hợp 03: Lỗ hoạt động chuyển nhượng & Lãi hoạt động kinh doanh

– Doanh nghiệp kê khai và tạm nộp thuế Mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư 151/2014/TT-BTC = – 15.838.960 đ

– Thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh chính thi công xây lắp lãi 10.000.000 công ty được bù trừ số lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với hoạt động sản xuất kinh doanh chính

– Tổng số thuế phải nộp = 10.000.000 – 15.838.960 = – 5.838.960 đ được chuyển lỗ sang các năm sau và thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm (Căn cứ: Điều 9 của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 & Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/06/2015)

++ Trường hợp 04: Lãi hoạt động chuyển nhượng & Lỗ hoạt động kinh doanh

– Doanh nghiệp kê khai và tạm nộp thuế Mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư 151/2014/TT-BTC = 5.838.960 x 20%= 1.167.792đ

– Thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh chính thi công xây lắp Lỗ= – 10.000.000

– Thu nhập lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh chính là -10 triệu được chuyển lỗ sang các năm sau và thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm (Căn cứ: Điều 9 của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 & Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/06/2015)

*** Chi tiết:

1. Công văn 2698/TCT-KK ngày 17/ 07/ 2014 Kê khai, quyết toán thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

2. Công văn 73113/CT-HTr ngày 16/11/2015 trả lời chính sách thuế thu nhập doanh nghỉệp hoạt động chuyển nhượng bất động sản do Cục thuế thành phố Hà Nội

3. Công văn 2670/CT-TTHT ngày 29/03/2016 về chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản do Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh ban hành

4. Công văn 2776/CT-TTHT ngày 31/03/2016 về thuế thu nhập doanh nghiệp hoạt động chuyển nhượng bất động sản do Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh ban hành.

 

Post Comment